De Europese Commissie heeft eind 2025 een Europees plan voor betaalbare huisvesting (European Affordable Housing Plan) gepresenteerd. Vorige week heeft ze dit aangevuld met een Affordable Housing Act. Dat is een nieuw wetvoorstel dat past in een Europese strategie voor de woningbouw om de wooncrisis structureel aan te pakken. Het is in geen enkel Europees Verdrag hun bevoegdheid, maar de inefficiëntie van de lidstaten opent weer een deur om centralistisch bestuur uit Brussel op te dringen.
Geen advertenties meer?
Ingelogde abonnees steunen niet alleen een van de enige kritische en onafhankelijke media, maar zien ook geen vervelende advertenties. Abonneer je snel en eenvoudig en krijg meteen toegang tot vele duizenden exclusieve artikelen!
Maak hieronder je keuze voor het gewenste abonnement:
Liever ook op papier? Bekijk alle abonnementen!
Het doorlopend abonnement wordt automatisch verlengd voor steeds één maand.
Liever ook op papier? Bekijk al onze abonnementen!
Steun het vrije woord met een online abonnement van 3 maanden via een eenmalige betaling.
Liever ook op papier? Bekijk al onze abonnementen!
Steun het vrije woord met een eenmalige betaling en je zit een jaar goed.
Log hieronder in om dit bericht volledig te lezen. Ben je al ingelogd, kijk dan op je account of je nog een actief abonnement hebt.
Vorige week heeft de Europese Commissie heeft de wet op betaalbare huisvesting voorgesteld om de lidstaten en steden te ondersteunen bij het aanpakken van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huisvesting in gebieden waar de woningdruk het grootst is. De Commissie beweert dat het gebrek aan betaalbare huisvesting één van de meest urgente punten van zorg voor de Europeanen is geworden.
Ze beroepen zich daarvoor op de laatste Eurobarometer. In die peiling beschouwt meer dan 50 procent van de stadsbewoners huisvesting als een onmiddellijk en dringend probleem. Het voorstel beweert deze zorgen weg te nemen. De huisvestingscrisis verzwakt immers “ons concurrentievermogen”, doordat de arbeids- en onderwijsmobiliteit wordt beperkt. Daarom is het van essentieel belang om het aan te pakken, zo beweert de Commissie. Dat laatste is de politieke rechtvaardiging van het uitbreiden van de Europese bevoegdheden via deze achterdeur.
Huisvesting
De feiten zijn bekend. In sommige steden en populaire toeristische bestemmingen lijkt de druk op huisvesting het grootst. In steden zoals Antwerpen, Gent of Brussel is amper 40 tot maximaal 50 procent van de bewoners eigenaar van hun woning. De wachtlijsten voor sociale woningen zijn onaanvaardbaar lang.
Volgens de EU-ambtenaren verergert het toenemende gebruik van huisvesting voor andere doeleinden dan hoofdverblijfplaatsen de lokale beschikbaarheid en betaalbaarheid.
De Affordable Housing Act speelt in op deze sterk gelokaliseerde zorgen. Eigenlijk is het een statistische oplossing. Een beperking van de eigendomsrechten is het gevolg. “Het biedt overheidsinstanties de rechtszekerheid wanneer zij ervoor kiezen om, op basis van lokale bijzonderheden, binnen het EU-recht op te treden.” Lees: onteigenen of reguleren. Of het nu wettelijk onteigenen is of verkapt onteigenen door de eigendomsrechten ondergeschikt te maken aan politieke en ideologische agenda’s, is de echte vraag.
De uitleg is dat sommige lidstaten al maatregelen namen om deze druk te verlichten. Die overheden werden geconfronteerd met “juridische uitdagingen met betrekking tot de verenigbaarheid met het EU-recht”. Lees: ze waren in strijd met de Europese wetgeving.
“De wet op betaalbare huisvesting zorgt immers voor duidelijkheid en voorspelbaarheid”, klinkt het. Ze komt tegemoet aan het verzoek van de lidstaten en gemeenten om “meer rechtszekerheid” over hoe zij kunnen optreden binnen de eengemaakte markt van de EU.
Staatsgestuurde huisvesting
Ursula von der Leyen, de voorzitster van de Europese Commissie zei het volgende: “Een jaar geleden heb ik beloofd de betaalbaarheid van huisvesting in Europa aan te pakken. Vandaag zetten we een stap in deze richting. Door meer duidelijkheid en ondersteuning te bieden aan lokale overheden en gemeenschappen, verankerd in de lokale realiteit. Essentiële werknemers en studenten kunnen het zich niet veroorloven om te wonen waar ze dienen en studeren. Maar bovenal gaat het om eerlijkheid. Vandaag leveren we resultaten voor alle Europeanen.”
Dat is een ideologische verklaring om staatsgestuurde huisvesting in te voeren of op te leggen. De rechtszekerheid voor autoriteiten die de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huisvesting beschermen, primeert dus op de rechtszekerheid van de eigenaars van vastgoed. Dit is slechts een kleine stap richting nationaliseren van het vastgoed of ondermijnen van het private eigendomsrecht. Het is een inperking van de vrijheid van de eigenaar van een woning.
De wet betreffende betaalbare huisvesting moet overheden een voordeel geven in rechtbanken als eigenaars zich zouden verzetten tegen ingrijpend huisvestingsbeleid. De keuze voor het allereerste gemeenschappelijke Europese kader voor de beoordeling van “huisvestingsgerelateerde maatregelen die van invloed zijn op de eengemaakte markt” is niks anders dan het verstoren van de balans. Want een zaak bij het Hof van Justitie van de EU kan zo gewonnen worden door overheden. Omdat het HvJ-EU juridisch altijd het laatste woord heeft in de lokale rechtbank.
Manier om boetes uit te delen
Om de pil te vergulden beweert de Commissie dat de beslissing over de vraag of en welke maatregelen moeten worden genomen volledig wordt overgelaten aan de bevoegde autoriteiten. De keuzes op het gebied van huisvestingsbeleid blijven nationaal, regionaal en lokaal.
Maar iedereen weet dat het vooral een manier is om beleid op te leggen en boetes uit te delen. Boetes waardoor kleine eigenaars uit de markt gedrukt worden. Allemaal inperkingen van het eigendomsrecht en het grondrecht dat onteigeningen zonder compensatie ongrondwettelijk zijn. Met het algemeen belang als argument.
De wet is dus niet bedoeld om de autoriteiten juridische duidelijkheid te verschaffen bij acties op het gebied van huisvesting. Waar waarborgen voor de interne markt en het subsidiariteitsbeginsel de burgers beschermden, zullen ze nu de overheden beschermen tegen onwillige burgers met een huis.
Druk minderen
De stok waar ze mee slaan zijn “gebieden met woningstress”. De Europese Commissie gaat die op basis van input van de lidstaten identificeren aan de hand van een gemeenschappelijke methode. Wanneer autoriteiten ervoor kiezen het gebruik van huisvesting te beperken, bijvoorbeeld door kortetermijnverhuur of leegstaande woningen aan te pakken dan krijgen ze nu steun van een Brussels ambtelijk apparaat en nieuwe wetgeving die als joker ingezet kan worden.
In theorie moeten ze aantonen dat dit bijdraagt om de lokale druk op huisvesting te milderen. De EU zou garanderen dat alle maatregelen gericht, noodzakelijk en evenredig zijn.
Wat de kortetermijnverhuur betreft, is het een aanval op platformbedrijven zoals AirBNB. Waarom is de Commissie begaan met maatregelen gericht op activiteiten die het voor langdurig gebruik beschikbare woningbestand verminderen?
Volgens de wet moeten autoriteiten aantonen dat kortetermijnverhuur gedurende ten minste drie jaar een aanzienlijk negatief effect heeft gehad op de betaalbaarheid of beschikbaarheid van huisvesting. Het gaat nochtans om totaal gescheiden fenomenen.
Hier hebben ze een nieuwe wet sinds afgelopen mei die zonder tussenkomst van parlementen in de lidstaten doorgevoerd wordt. De zogenaamde EU-verordening inzake kortetermijnverhuur en die kunnen ze dan toepassen en handhaven. Onder andere door registratievereisten. De overheden gaan dus gegevens verzamelen en gebruiken ter ondersteuning van hun beoordeling.
De impact is enorm en past in de aanval op tweede woningen/verblijven of langdurige leegstand. Daarbij komen prijsmechanismen. Het voorstel gaat immers vergezeld van een aanbeveling over de betaalbaarheid en het aanbod van huisvesting in gebieden met woningstress.
Obstakels
De uitleg is dat het de autoriteiten ondersteunt bij hun inspanningen om het woningaanbod te vergroten in gebieden die daar het meest behoefte aan hebben. Onder meer door de renovatie van nieuwe gebouwen sneller te plannen en toe te staan. Het gaat dan over het herbestemmen en investeringen te vergemakkelijken. Dat is natuurlijk beleid dat helemaal niet gericht is op huishoudens, maar op vastgoedmaatschappijen en vooral sociale woningmaatschappijen. Die laatste zijn vaak eigendom van overheden.
Op zich zijn er nog een aantal obstakels. Het wetgevingsvoorstel zal nu volgens de gewone wetgevingsprocedure aan het Europees Parlement en de Raad worden voorgelegd. Eenmaal die symbolische horde genomen, ligt de weg open naar de overheid als huisbaas.
In theorie is het een aanvulling op de EU-maatregelen om publieke en particuliere investeringen in sociale en betaalbare huisvesting te mobiliseren en de tijd en kosten van de bouw en renovatie van woningen te verminderen.
In praktijk is het een hefboom om gemeenten te verplichten om sociale woningen te bouwen. Sociale woningen die hoofdzakelijk moeten dienen om nieuwkomers te huisvesten en de migratiedruk op de stedelijke woningmarkten te spreiden. Tegelijk veranderen ze zo de demografische samenstelling van andere vooral landelijke gemeenten. Cynici zullen zeggen dat ze zo een kiezerspubliek willen importeren in gemeenten met stabiele bevolkingssamenstelling.
Het gaat dus niet over de betaalbaarheid van koopwoningen of appartementen, maar over betaalbare woningen voor een bepaalde doelgroep die ze willen introduceren in de gebieden die niet erg toegankelijk waren voor die doelgroep. Het gaat dus niet over onredelijke wachtlijsten bij sociale woningmaatschappijen in steden, maar vooral over spreiding van huurders van sociale woningen over het ganse grondgebied van de EU.
